부동산 전문가들은 정부의 부동산대책을 '냉온탕식 대책'이라 부른다. 역대 정부가 시장원리와 상관없이 부동산시장 활황기에는 억제대책, 침체기에는 활성화대책을 반복했기 때문이다. 참여정부는 서울 강남권을 중심으로 집값이 폭등하자 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 이용한 대출규제, 재건축안전진단기준 강화, 종합부동산세 도입과 양도세 강화, 분양가상한제 도입 등 부동산시장을 옥죄는 대책을 잇따라 내 놓았다.

참여정부의 부동산시장 억제대책이 글로벌 금유위기의 후유증과 맞물리면서 현재 아파트거래 건수가 16개월 만에 최저치를 기록하는 등 시장이 침체의 늪에 빠져 있다. 새집으로 이사해야 할 실수요자들이 살던 집을 팔지 못해 진퇴양난인 가구가 급속도로 늘고 있다. 일부 전문가들은 우리나라 부동산시장이 일본식 버블붕괴의 전철을 밟을 가능성까지 제기한다.

현재 부동산시장에는 공급물량은 쌓이는데 이를 소화할 구매력이 없다. 그렇다고 정부에서 수요를 획기적으로 늘릴 마땅한 방안이 있는가? 그것도 아니다. 설령 인위적으로 수요를 늘린다 해도 이는 시장을 왜곡시키는 임시적 방편에 불과하다. 정부가 일반주택거래를 활성화하기 위해 DTI(총부채상환비율) 규제완화를 유력하게 검토하고 있지만 가계부채가 600조원을 넘는 상황에서 얼마나 효과가 있을까? DTI규제완화가 금리인상과 맞물릴 경우 가계부실을 가속화하지 않을까 염려스럽다.

내년부터 부활하게 돼 있는 다주택과 비사업용토지 양도자에 대해 양도세를 중과하는 세제도 문제다. 세금으로 부동산거래를 가로막는 악법이기 때문에 항구적으로 폐지하는 것이 조세이론과 실제에 부합한다. 특히 농어촌지역의 농지와 임야 거래를 어렵게 해 농어촌경제를 더욱 침체시키는 게 가장 큰 문제다. 또한 소득을 과세대상으로 하는 양도세를 부과함에 있어 다주택 및 비사업용토지 여부에 따라 세율을 달리 적용하는 것은 불공평하다. 소득의 크기에 따라 이에 상응하는 세율을 적용해야 공평한 세제다.

분양가상한제는 건설사의 주택공급에 간섭하는 시장원리에 어긋나는 제도다. 지방자치단체장이 건설사가 터무니없이 분양가를 올릴 수 없도록 견제할 수 있는 제도적 장치의 마련, 분양가를 인하하는 건설사에 그에 상응하는 인센티브 제공 등 보완책을 마련한 후 이를 폐지하는 것이 바람직하다.

그동안 정부는 냉온탕식 부동산대책으로 집 없는 서민들이 내 집을 마련할 수 없을 정도로 집값만 올려놓았다. 현재 부동산시장이 침체기에 접어들어 거래가 줄고 가격이 내리고 있지만 일정기간이 지나면 수요가 살아나고 거래가 활성화되면서 가격이 제자리를 찾게 된다. 앞으로 정부가 내 놓을 부동산대책이 또 시장을 왜곡시키는 냉온탕식이 돼선 안 된다. 부동산시장 참여자들은 ‘수요와 공급’의 경제원리를 기반으로 시장을 연착륙시킬 수 있는 부동산대책을 기대하고 있다.


/2010.08.19. 헤럴드경제, 경제광장