작금의 우리나라 주택시장은 지방을 중심으로 10만 가구 이상의 미분양물량이 쌓이고, 아파트거래량이 작년의 절반수준으로 급감하는 등 시장으로서 기능을 상실해 가고 있다. 이는 정부가 경제논리에 맞지 않는 정책으로 수요와 공급을 억제했기 때문임은 삼척동자도 아는 사실이다.

경제논리에 맞지 않는 분양가상한제는 올해 주택시장에선 미분양물량 증가와 주택건설업체 자금난의 원인이 됐다. 하지만 전문가들은 이 제도가 본격 시행되는 내년에는 건설사들이 집을 짓지 않아 오히려 주택공급이 부족할 것이라는 분석을 내놓고 있다. 공급이 부족할 경우 집값이 오르게 되는데 결국 집 없는 서민들이 피해를 보게 된다. 서민을 위해 내 놓은 분양가상한제가 오히려 기업을 잡고 서민을 울리는 정책이 될 가능성이 높다.

종합부동산세(종부세) 대상자 48만여 명은 오는 12월 17일까지 2조8000억원에 달하는 세금을 내야한다. 올해 종부세는 2005년 도입당시대비 납세의무자는 6.8배 늘었고, 세액은 4.3배 올랐다. 종부세 부담이 급격히 늘어남에 따라 1세대1주택자, 직장을 은퇴한 고령자 등 고정적인 소득이 없는 중산층의 세부담 고통이 심각한 상태다.

그렇다고 종부세 고통에서 벗어날 수 있는 퇴로가 마련돼 있는 것도 아니다. 양도세 때문에 집을 팔기 어렵기 때문이다. 다주택자는 양도차익의 55% 내지 66%, 1세대1주택자도 집값이 6억원을 넘을 경우 최고 39.6%의 세금을 내야하는 상황에서 집을 팔기란 어렵다.

정부가 집을 팔아야 할 정도로 보유세를 올리는 동시에 집을 팔 수 없을 정도로 양도세를 강화하는 정책으로 주택시장을 규제하면 동결효과(凍結效果)가 나타난다. 세금을 피하기 위해 주택시장에서 매물이 사라지고 거래가 되지 않으면서 세금이 임대료와 집값을 올리는 요인으로 작용한다. 결국 그 피해는 중산서민층에게 돌아간다. 이는 인위적으로 공급과 수요를 규제한 과거의 수많은 정책집행 결과에서 드러난 사실 아닌가?

요즘 대출을 받아 집을 구입한 서민의 가슴도 새까맣게 타들어 가고 있다. 가계부채가 600조원으로 사상 최대치인데다 주택담보대출금리가 치솟고 있기 때문이다.'총부채상환비율(DTI)'로 대출을 조이고 주택담보대출금리마저 오를 경우 가계의 원리금상환이 어려워지면서 금융 불안상태가 발생하지 않을까 우려된다.

또한 우리나라의 과도한 주택담보대출과 미국 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태가 맞물릴 경우 한국의 경제와 금융시장에 부정적인 모습으로 가시화할 가능성을 배제할 수 없다. 예컨대 미국의 집값하락과 내수위축으로 한국의 대미수출이 감소하고 경제침체와 주식 및 집값 하락으로 이어지는 최악의 시나리오에 대비해야 한다.

정부가 현행 주택정책 중에서 경제논리에 맞지 않게 공급과 수요를 규제하는 요인을 걷어내 주택시장에서 공급과 수요를 정상화해야 분양이 이뤄지고 거래가 살아난다. 부동산이 가계재산의 80%를 차지하는 현실에서 건설과 부동산시장을 막아놓고 경제가 성장하고 가계가 온전하기를 바라는 것은 연목구어다. 정부의 부동산정책이 현실을 반영하고 경제논리를 존중하는 방향으로 바뀌는 날이 하루빨리 오기를 기대해 본다.

/ 2007.12.5. 조세일보, 논단