◦ 8년 전 1만3000가구에 불과했지만
◦ 지금은 수도권에만 34만가구
◦ 공평과세 위해서도 기준 상향해야

“한국에는 6억원 초과 아파트에 대한 규제가 왜 이렇게 많나?” 10년 전 미국으로 이민 간 후 국내에 있는 주택을 팔려고 최근 잠시 귀국한 선배가 세무사인 필자에게 던진 질문이다. 미국에선 특정 기준을 두고 부동산을 규제하지 않는데, 우리나라에선 집값이 6억 원을 넘는 순간부터 ‘고가주택’이라 해서 세금을 비롯한 8가지 규제가 따라 붙으니 이런 질문이 나올 만하다.
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▫ 6억원이 넘는 고가주택은 취득단계에서 취득세가 일반세율의 5배(5%)로 중과되고, 투기지역에서 분양되는 고가주택은 총 부채상환비율(DTI)이 적용되기 때문에 중도금 대출액이 대폭 줄어든다. 또 강남·분당·목동 등 24곳의 주택거래신고지역에서 고가주택을 구입할 경우 자금조달계획과 실제 입주여부를 신고해야 한다. 보유단계에서는, 고가주택은 종합부동산세 과세대상이 된다. 고가주택 임대에 대해서는 1가구가 1주택을 임대하더라도 임대소득에 대해 종합소득세가 과세된다. 국내에 주소를 둔 자가 1채의 주택을 임대하는 경우 원칙적으로 과세되지 않는다. 또 고가주택의 전년도 대비 재산세 증가율 상한은 50%(6억 원 이하는 5~10%)이다. 양도단계에선 1가구 1주택을 양도하는 경우 비과세 되나, 고가주택을 양도하는 경우 6억 원을 초과하는 양도금액에 해당하는 양도차익에는 양도소득세가 과세된다. 취득 당시 고가주택에 해당하는 경우 조세특례제한법상 감면대상이 되는 장기임대주택, 신축임대주택, 미분양주택, 신축주택취득에 해당되더라도 양도소득세가 감면되지 않는다.
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▫ 1999년 소득세법에서 고급주택을 ‘전용면적 50평 이상, 실거래가 6억 원 이상’으로 정할 당시 고급주택에 해당하는 주택은 1만3000여 가구에 불과했다. 이제 6억 원이라면 서울 일부 지역에서는 30평형대 아파트 가격이다. 최근 부동산 포털 업체 조사에 의하면 수도권에서만 6억 원 이상 아파트가 34만 가구에 이르는 것으로 나타났다. 서울 아파트의 20%, 수도권 아파트의 10%가 고가주택에 해당하는 것이다. 정부가 8년 전, 고가주택기준을 6억 원으로 정한 취지는 고가주택을 양도한 경우 1가구1주택이더라도 양도소득세를 과세함으로써 공평과세를 실현하기 위함이었다. 그런데 고가주택기준을 정할 당시와 지금은 경제·사회 환경이 너무나 많이 달라졌다. 그동안 경제성장률을 연평균 4%로 잡더라도 약 36.88%, 연평균 물가상승률을 3%로 잡으면 약 26.68%, 단순하게 계산해도 63.56%의 집값 상승요인이 있었다. 이 경우 현재 고가주택기준은 약 9억 원(6억 원×1.6356)으로 상향 조정돼야 한다. 또 그동안 공급과 수요의 시장원리를 무시한 정부의 부동산대책으로 집값이 터무니없이 많이 오른 것을 감안하면 고가주택기준을 더 올려야 한다.

/ 2007.8.17. 조선일보, 독자칼럼