올해 종부세 과세기준이 되는 주택공시가격이 발표된 후, 종부세 대상자들이 1년에 수(數)백만원에서 수천만원씩 오르는 세금을 감당할 수 없다면서 노골적인 불만을 터트리고 있다. 종부세가 도입된 20005년 세수는 6426억원이었으나, 지난해 1조7179억원으로. 올해는 2조8814억원으로 늘어날 것으로 예상된다. 3년 사이에 세부담이 무려 4.5배나 뛰었으니 종부세 대상자들이 반발하는데도 일리가 있을 것이다.

참여정부 부동산세금 정책의 근본적인 문제점은 보유세와 거래세성격의 양도세를 동시에 강화하는 데 있다. 정부가 보유세를 높이는 방법으로 매물을 유도해 집값을 잡겠다는 강남지역에 집을 가지고 있는 사람들은 대부분 다주택자들이다. 이들이 장기간 보유하고 있는 집을 팔 경우 실거래가로 과세된다. 또 장기보유 공제를 해주지 않고, 중과세율(55%~66%)이 적용되기 때문에 양도대금의 45% 정도를 양도세로 물어야 한다.

. 예컨대 서울 강남 대치동 은마아파트 34평형의 경우 올해 물어야 할 보유세는 632만원이고, 내년에는 932만원으로, 2009년에는 1천107만원으로 대폭 늘어난다. 보유세는 소득이 아닌 재산에 부과되는 세금인데 매년 수백만원에서 수천만원씩 내라면 은퇴자를 비롯한 대부분의 사람이 어려움에 처하게 돼 있다.

양도세과세기준이 지난해까지 기준시가 원칙이었으나, 올해부터 실거래가 원칙으로 바뀌었다. 기준시가의 시가대비 현실화율은 시골 전․답은 40~50%, 서울 아파트는 70~80% 수준에 머물고 있다. 기준시가의 시가대비 현실화율이 낮은 상태에서 양도세 과세기준을 기준시가에서 실거래가 과세원칙으로 바꾸면 당장 양도세가 20%~60% 오른다.

여기에다 올해부터 부동산 거래시 실거래가 신고가 의무화되면서 거래가격을 줄여 신고한 사실이 드러날 경우 거래당사자와 중개업자에 대한 처벌이 대폭 강화됐다 이제 부동산시장에서 다운계약서 작성관행이 사라졌고, 실거래가가 그대로 노출돼 양도세를 비롯한 부동산 세금이 대폭 늘어나는 추세에 있다.

종부세가 무서워 15년 전에 2억원에 취득한 서울 강남 대치동 은마 아파트 34평형을 10억원에 팔 경우 양도세 4억4천만원을 내고 나면 남는 돈은 5억6천만원에 불과하다. 국민은 기존 집보다 좀더 나은 조건의 집으로 이사할 수 있을 때 집을 팔려는 생각을 한다. 집을 팔아 양도세를 물고 나면 종전 규모의 집조차 살 수 없고, 집을 파는 순간 재산이 절반으로 준다. 이러한 세금정책은 경제원리에 따라 움직이는 국민의 행동을 바꾸는데 한계가 있을 수밖에 없다

집을 보유하고 있으면 고액의 ‘보유세’, 보유세가 무서워 팔려면 엄청난 ’양도세‘가 기다린다. 그야말로 진퇴양난이다. 정부의 보유세강화정책이 실효성을 거두려면, 양도세를 내려 국민들이 집을 팔아 과중한 보유세를 피하면서 이사할 수 있는 퇴로를 마련해 줘야 한다. 보유세 부담이 늘었고 양도세 과세표준이 높아졌으면 거래세 성격을 가지고 있는 양도세 세율을 내리는 것이 정상이다.

양도세완화방안으로는 1세대1주택자의 양도세 과세기준을 현행 6억원에서 9억원으로 올리고, 15년 이상 장기보유 공제율을 현행 30%에서 45% 정도로 인상해야 한다. 그리고 다주택자의 장기보유 공제를 부활시키고 중과세율(55%~66%)을 일반세율(9.9%~39.6%)로 환원하는 것이 바람직하다.

장기적으로는 미국을 비롯한 선진국과 같이 1세대1주택자가 주택양도자금을 이사할 새집구입에 사용했을 경우에는 양도세과세를 이연(移延)해주고, 차후에 양도차익을 현금화했을 때만 양도세를 부과함으로써 주거이전의 편의를 제공하면서 불로소득을 차단하는 제도를 도입해야 한다. 이러한 제도개선은 왜곡된 부동산 세제를 바로잡는 것이며 ‘보유세를 높이고 거래세를 낮춘다’는 정부의 세제운영 기본방향과 맞아 떨어진다.
/ 2007. 4. 17. 헤럴드경제, 헤럴드포럼.