2005. 7. 1. 연구보고서 작성, 계간 세무사에 발표

박 상 근 (朴 相 根)
세무사․경영학박사․명지전문대교수
TEL: 02-525-6767, e-mail:sktax114@hanmail.net
,br /. 목 차

Ⅰ. 연구의 배경 및 목적․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1

Ⅱ. 양도소득 과세 기초이론과 과세 개요․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1
1. 양도소득 과세 기초이론 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 1
2. 양도소득세 변천과정 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 6
3. 양도소득 과세 개요(槪要)․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 7

Ⅲ. 우리나라의 양도소득세 과세기준 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 10
1. 기준시가 원칙 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 11
2. 실가과세를 예외적으로 채택 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 12
3. 동일 기준에 의한 양도차익 계산 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 15

Ⅳ. 현행 양도소득세 과세기준의 문제점 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 15
1. 근거과세원칙에 위배 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 15
2. 공평과세원칙에 위배 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 15
3. 조세의 기본목적에 어긋나는 세제 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 20
4. 정부정책 수립에 필요한 자료 확보에 지장 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 20
5. 부동산거래의 투명성제고에 역행 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 20

Ⅴ. 양도소득세 과세기준의 개선방안 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 21
1. 실가과세를 위한 시스템 구축 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 21
2. 1세대 1주택과 자경농지도 실가신고 대상에 포함 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 22
3. 실가신고자료의 누적관리체제 구축․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 23
4. 제세(諸稅)부과기준의 통일 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 23
5. 세율인하 문제 ․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 24

Ⅵ. 결론 및 향후 연구과제․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 25

※ 참고문헌․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․․ 26
Ⅰ. 연구의 배경 및 목적

현행 우리나라 양도소득세제는 정부가 고시한 기준시가에 의해 과세하는 것을 원칙으로 하고, 1세대 3주택에 해당하는 주택 양도, 투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 부동산 양도 등 극히 일부 부동산 양도에 한정해 예외적으로 실지거래가격에 의한 과세를 채택하고 있다.

이와 같이 양도소득세제를 기준시가 과세원칙으로 운영하는 것은 부동산양도소득을 제대로 파악하지 못하기 때문에 조세의 기본원칙인 근거과세와 공평과세를 실현하지 못하는 문제점이 있다.

정부도 이러한 문제점을 시정하기 위해 내년 중에 관련법을 개정하고 제도를 정비해 오는 2007년부터 양도소득세 과세기준을 실가과세 원칙으로 전환할 예정으로 있다.

본 연구는 현행 우리나라 세제(稅制) 중 부동산 양도와 관련된 양도소득세 과세기준의 문제점을 파악하고 바람직한 개선방안을 제시하는데 그 목적이 있다.

Ⅱ. 양도소득세의 기초이론과 과세 개요

1. 양도소득 과세 기초이론

토지․건물 우리나라는 가계자산 중 부동산 비중이 83%(매경 Economy, 2005. 6. 1 제1307호, p.96)이다. 그러므로 부동산양도에서 발생하는 소득에 과세되는 양도소득세의 과세기준 변경은 국민의 재산형성과 세 부담에 막대한 영향을 미친다. 우리나라가 가계자산 중 부동산비중이 83%인데 비해 미국계투자은행 메릴린치와 캡제미니가 2005. 6. 10 발표한 ‘세계 부유층 보고서’에 의하면 유동자산이 100만 달러 이상인 미국부자들이 2004년 자산증식 포트폴리오에서 부동산 투자가 차지하는 비중이 13%로 2003년의 17%에 비해 4% 포인트 줄인 것으
로 나타났다.
과 같은 자산(사업용 자산이외의 자산)을 양도하고 얻는

소득을 자본이득(capital gain) 또는 양도소득 부동산매매와 관련한 소득의 구분
주택을 신축하여 판매하는 경우에는 판매목적이 있었다면 단 1채를 판매하더라도 건설업(주택신축판매소득)으로 본다. 그러나 기존 주택 및 주택 이외의 건물 또는 나대지를 판매하는 경우에 당해 판매가 계속적․반복적이거나 사업목적을 표방한 것이라면 부동산매매업소득으로 보고 그렇지 않다면 양도소득으로 본다.
이라 한다. 이러한 자산의 양도소득에 대한 과세를 둘러싸고 몇 가지 이론이 대립하고 있는데 이에 대해 검토해 보고자 한다.

가. 소득원천설과 순자산증가설

근로, 사업, 부동산임대 등과 같이 경상적․반복적으로 소득이 발생하는 원천이 있어 여기에서 발생하는 소득만이 과세대상 소득이고 양도소득, 상속․증여, 기타소득 등 소득발생 원천이 없이 비경상적․비반복적으로 발생하는 소득은 소득세과세대상이 아니라는 학설이다. 이 학설은 영국을 중심으로 발달했으며 소득세법에 열거된 소득만을 과세대상소득으로 하는 학설로서 과세대상소득을 제한적으로 해석한다.

이에 반해 순자산증가설은 소득발생원천의 유무, 소득발생이 경상적이냐 비경상적이냐 여부를 불문하고 순자산(자산-부채)이 증가했다면 과세대상이 된다는 학설이다. 이 이론은 독일을 중심으로 발달한 학설로서 과세대상소득을 포괄적으로 해석한다.

오늘날 대부분 국가는 양도소득 등 일시적소득도 과세대상에 포함하는 순자산증가설로 이행하는 경향을 보이고 있으며, 우리나라도 양도소득을 과세대상에 포함하고 있다. 우리나라의 소득세법은 소득을 소득의 원천에 따라 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 및 산림소득으로 분류하여 과세하고 있고, 과세소득의 범위에 주기적이고 반복적으로 발생되는 특정 원천소득이 열거되어 있어서 기본적으로 소득원천설의 입장을 취하고 있다. 그러나 부동산 등의 양도소득과 일시적인 소득인 기타소득 등을 과세대상에 포함시키고 있고, 주요한 소득발생 원천소득으로 보기 어려운 보험차익, 자산수증익 및 채무면제익 등도 과세소득에 포함시키는 점에서 보면 순자산증가설적인 요소를 가미(加未)하고 있다.


나. 양도소득 과세에 있어 우대론과 우대 반대론

1) 과세우대론

양도소득은 자산의 보유기간 동안 서서히 가치가 증가한 것이 자산의 양도시점에 일시 실현된 것이다. 소득의 성질상 매년 정기적으로 발생하는 소득과 동일하게 취급하여 과세하면 자산을 양도한 연도에 고도의 누진세율이 적용된다. 그러므로 다른 소득과 구분하여 특별히 과세할 필요가 있다는 것이다.

또 양도소득은 소비할 수 없는 소득이므로 과세상 우대해야 한다는 주장이다. 양도소득은 대부분 소비에 사용하지 않고 재투자자금(주택의 재취득 등)으로 사용되므로 재투자를 원활하게 하기 위해 소비되는 다른 소득과 구분해서 과세상 특별히 취급하는 것이 타당하다는 주장이다.

양도소득은 대부분 투자자산의 양도소득인데, 여기에다 소득세를 높게 과세하면 투자를 기피하게 되므로 투자를 촉진하기 위해 양도소득을 다른 소득보다 과세상 우대해야 한다는 것이다.

2) 과세우대 반대론

자산의 양도소득은 실현된 시점에 일시에 과세하게 되는데, 이렇게 과세하면 다른 소득에 비해 세율의 누진도가 높게 적용된다는 주장에 대하여는 평균과세방식(平均課稅方式)에 의하여 과세하면 해결된다는 견해가 대두되고 있다.

평균과세방식에 의한 양도소득세 계산은 다음 산식에 의해 행해진다. 오정웅(1994), 詳解 재정학, 세경사

g g
T=(y+--- ) * t +(--- * t) * (n-1)
n n
(단, T=세액, Y=양도소득 이외의 과세소득, g=양도소득, n=자산의 보유기기간 연수, t=소득세율)

외국의 일부 국가는 양도소득에 대해 평균과세방식을 채택하고 있으나 우리나라는 양도소득이 발생한 연도에 전액이 귀속하는 것으로 보고 세액을 계산함으로 평균과세방식보다 상대적으로 높은 세율을 적용한다. 반면에 다른 종합소득과 합산하지 아니하고 따로 때서 분류과세 하는 방법으로 장기간에 걸쳐 발생한 소득임을 감안하고 있다.

양도소득은 소비할 수 없는 소득이므로 우대해야 한다는 주장에 대해 순자산증가설에 의하면 보유자산의 가치증가는 바로 소득이 되므로 소비 또는 재투자여부를 소득세계산에 고려한다는 것은 불합리한 주장이라는 것이다.

마지막으로 양도소득에 대한 과세가 투자를 억제한다는 주장에 대해서는 투자여부의 결정은 일반적으로 경기상황에 따라 결정되는 것이지 양도소득세 과세여부가 결정하는 것이 아니며, 양도소득에 대한 과세는 기존투자에 대한 과세이고 신규투자와 관계없으므로 양도소득에 대한 과세는 투자를 저해하지 않는다고 반박한다.

우리나라는 법인이 공장 등 부동산을 양도할 때 발생한 양도차익의 25%를 특별부가세(양도소득세)로 과세해 왔으나, 법인기업이 소유하고 있는 공장 등 사업용 부동산 양도소득에 대한 세금부과가 기업의 재투자를 억제하는 측면이 있었다. 이러한 점을 고려해 2002년부터 법인의 양도소득세에 해당하는 특별부가세(양도소득세)부과를 폐지한 바 있다. 그러나 개인의 사업용과 비사업용 자산의 양도와 관련된 소득에 대해서는 중과하는 세제를 유지하고 있다.

다. 실현된 양도소득에 대한 과세와 동결효과(lock-in-effect)

현행 양도소득세제는 보유기간 중에 증가된 소득(미실현소득)에 대해서는 과세하지 않고 실제 양도로 실현된 소득에 대해서만 과세한다. 그러므로 자산가치가 증가하였더라도 양도하지 않으면 조세부담을 피할 수 있으므로 세부담 회피 목적으로 자산의 양도를 꺼리게 되는 현상이 나타나게 되는데 이를 동결효과(凍結效果)라고 한다.

동결효과를 해소하기 위해서는 매년 자산을 평가해 가차증가분에 대해 세금을 부과하는 방법이 있으나 자산평가의 어려움과 미실현이익에 과세하는 것은 조세이론에 맞지 않기 때문에 사실상 불가능하다. 우라나라의 경우 대표적 미실현이익 과세세제로 토지초과이득세(1989. 12. 30 법률 제 4177호로 제정)를 들 수 있다. 토지초과이득세는 각종 개발사업으로 유휴 토지 등의 지가가 상승함으로 인하여 그 소유자가 얻는 토지초과이득을 조세로 환수함으로써 조세부담의 형평과 지가의 안정 및 토지의 효율적 이용을 기하기 위해 1990. 1. 1부터 시행된 세제다. 그러나 과세기간 개시일과 과세기간 종료일의 지가평가의 어려움, 50%의 과중한 단순비례세율 적용과 미실현이익에 대한 과세는 조세이론에 맞지 않는다는 사유 등으로 94년 7월 헌법불합치 결정을 받아 폐지되었다.


현재 정부가 부동산투기를 억제하기 위해 양도소득세를 강화하고 있는데 과중한 세금을 피하기 위해 나타나는 동결효과로 거래가 위축되는 부작용을 초래하고 있다. 부동산투기억제는 세금으로 대응하는 것보다 수요자가 필요로 하는 지역에 주택공급확대, 400조원에 달하는 부동자금의 건전한 투자유도 등 주택정책과 금융정책 위주로 대응하는 것이 바람직하다.

라. 물가상승과 양도소득 과세

자산가치의 실질적 상승 없이 화폐가치 하락으로 인한 명목적인 자산가치 상승에 대하여 이를 소득으로 취급, 과세하면 환상적인 자본이득(illusory capital gain)에 대한 과세가 되어 자본침식(資本侵蝕)이 일어나 소비를 억제하고 투자를 저해하게 된다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 자산 보유기간 중에 물가상승 1995. 12. 31. 이전 양도분에 대해서는 장기보유특별공제(5년 이상 보유분 : 양도차익의 10%공제, 10년 이상 보유분 : 양도차익의 30%공제)와 물가상승공제(보유기간 중의 생산자 물가상승율 연5% 한도공제) 상당액을 양도차익에서 공제하는 것으로 이원화되어 있었으나, 1996. 1. 1. 이후 양도분부터 현행과 같이 장기보유특별공제로 일원화하면서 공제대상을 확대하였다(‘94 개정세법. 주요내용, 1995, 한국세무사회).
으로 자산가격이 증가된 부분을 양도소득 금액에서 공제 잔액을 과세되는 양도소득금액으로 보아야 한다.

우리나라는 3년 이상 보유자산의 양도소득금액 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%에 해당하는 금액을 공제해주는 방법으로 물가상승에 의한 자산가치 증가분을 과세소득에서 제외한다.

2. 양도소득세 변천과정
우리나라 양도소득세제는 1967년 고속도로 주변 투기 등 부동산투기가 심해지자 투기목적의 부동산 양도로 인한 불로소득(차익)을 세금으로 환수하기 위해 ‘부동산투기억제 특별조치세법’으로 도입된 이래 주로 부동산투기억제와 건설경기조절용으로 이용돼 왔다.
그동안 우리나라 양도소득세 변천과정과 시대별 대표적 땅값 안정대책을 보면 다음과 같다. 땅값이 더 문제다, 2005. 6. 9. 매일경제, A7면


※ 양도소득세 변천과정
구분
주요 내용
1967년 11월
부동산투기억제 특별조치세법 제정
-서울, 부산 및 인접지역, 경부고속도로 주변지역 등에 토지양도 차익의 50% 세금 부과
1974년 12월
투기억제세를 양도속득세로 변경
-세율: 토지 50%, 건물30%, -1가구 1주택 비과세
1983년
양도세 과세기준을 실거래가원칙에서 기준시가원칙으로 전환
1989년 1월
부과체계를 정률과세에서 누진과세로 전환
2002년 1월
세율 인하(차액단계별로 9~36%로)
2003년 1월
투기지역제도 도입(실거래가 과세)
-6억원이상 고가주택 실거래가 과세
2006년
(예정)
실거래가 과세대상 확대
-1가구 2주택 중 비거주주택,외지인 농지․임야 양도
2007년
(예정)
실거래가 과세 전면 실시
-1가구 1주책 비과세 등은 당분간 유지


60년대

-부동산투기억제세(‘67년)
-수익자부담금제(‘62년)


70년대

-양도소득세(‘75년)
-토지거래허가․신고제(‘78년)


80년대


-종합토지세(‘88년)
-토지공개념(‘89년) ‘80년대 말 부동산가격급등으로 경제운용이 어렵게 되자 정부는 처음으로 ’89년 12월 토지공개념제도를 도입한 바 있다. 그 핵심내용은 택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제 등이 있다. 그러나 이후 법적공방 속에서 개발이익환수제를 제외하고는 위헌판결로 사문화되었다.

-주택 200만호 건설(‘89년)


90년대

-기업부동산 규제(‘90년)
-토지공시지가 도입(‘90년)
-부동산실명제(‘95년)


2000년 이후
-보유세 강화(추진중)
-양도세 실거래가 부과확대(추진중)
-토지거래허가구역․투기지역 확대 지 정(추진중)
※ 시대별 대표적 땅값 안정대책

3. 양도소득 과세 개요(槪要)

현행 우리나라 양도소득에 대한 과세개요를 요약하면 다음과 같다. 삼일회계법인 발간, ‘2005 조세법전’과 정병용(2003), (주)영화조세통람 발간 ‘양도소득세 실무’ 및 김영중․임종은(2005), (주)영화조세통람 발간 ‘소득세법의 이해와 실무’를 참조하여 정리하였음.


가. 양도소득세 과세대상

현행 소득세법상 양도소득세 과세대상으로 열거하고 있는 자산은 부동산(토지․건물), 부동산에 관한 권리(지상권․전세권․등기된 부동산 임차권․부동산을 취득할 수 있는 권리), 주식(비상장 주식․대주주가 양도하는 상장주식), 기타자산(특정주식․사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권․특정시설물 이용권․부동산과다법인의 주식)이다. 소득세법 제94조, 동법시행령 제157조~제159조의 2


나. 양도차익 계산

양도소득세 과세대상 자산의 양도가액에서 양도자산의 취득가액 등 취득과 양도에 들어간 필요경비를 공제한다. 소득세법 제100조, 동법시행령 제166조


다. 양도소득금액 계산

양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한다. 장기보유특별공제 대상은 부동산(토지 및 건물)으로서 미등기양도자산이 아니고 보유기간이 3년 이상이어야 한다. 다만, 100분의 60 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도는 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다.

장기보유특별공제율 소득세법 제95조 제2항,
은 (1) 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것: 양도차익의 100분의 10, (2) 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것: 양도차익의 100분의 15, (3) 당해자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 10분의 30이다.

라. 양도소득 과세표준 계산

양도소득금액에서 양도소득기본공제(연 250만원) 소득세법 제103조
을 공제한다. 양도소득기본공제는 토지와 건물, 부동산에 관한권리, 기타자산의 양도소득금액애서 연 250만원, 주식 또는 출자 지분 양도소득금액에서 연 250만원을 각각 공제한다.
마. 양도소득 세액 계산

양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 양도소득세액을 계산한다. 양도자산 또는 양도유형별 양도소득세율은 다음과 같다. 다만, 투기지역으로 지정한 지역 내에 소재하는 주택과 1세대2주택 이상에 해당하는 주택에 대하여는 다음의 세율에 100분의 15를 가감한 범위 안에서 대통령령으로 정할 수 있다.

양도소득세율 소득세법 제104조, 동법시행령 제167조의 3~ 제168조의 2

자산 또는 양도의 유형
산출세액
토지 ․ 건물 ․ 부동산에 관한 권리로서 그 보유기간이 2년 이상인 것 ․ 기타자산
4단계 초과 누진세율
토지 ․ 건물 ․ 부동산에 관한 권리로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
과세표준 x 40%
토지 ․ 건물 ․ 부동산에 관한 권리로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
과세표준 x 50%
1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
과세표준 x 60%
미등기양도자산
과세표준 x 70%
주식 또는 출자 지분
과세표준 x 20%
(중소기업주식 10%)
중소기업외의 주식으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식
과세표준 x 30%


※　4단계 초과 누진세율
양도소득과세표준
세 율
1천만원 이하
과세표준의 100분의 9
1천만원 초과
4천만원 이하
90만원 + 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18
4천만원 초과
8천만원 이하
630만원 + 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27
8천만원 초과
1천710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

바. 양도소득세의 신고와 납부

1) 예정신고납부

양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 당해 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 주소지 관할 세무서장에게 양도소득 과세표준 예정신고를 하고 동 기간 내에 해당 세액을 납부해야 한다.

양도소득 과세표준 예정신고 납부를 하는 때에는 산출세액의 10%를 납부할 세액에서 공제(예정신고납부세액공제)받을 수 있다.

2) 확정신고납부

당해연도에 양도소득이 있는 거주자는 당해연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31까지 주소지 관할 세무서장에게 양도소득 과세표준 확정신고를 하고 동 기간 내에 해당세액을 납부해야 한다. 당해연도에 양도소득만 있는 자가 양도소득에 대한 예정신고를 이행한 경우는 확정신고 의무가 없다.

예정신고 기한을 지나 확정신고기한 내에 과세표준확정신고를 이행한 경우에는 가산세가 적용되지 않으나, 확정신고기한내에 과세표준 확정신고를 하지 아니한 경우에는 산출세액의 10%에 해당하는 신고불성실가산세가 적용되고, 납부할 세액을 확정신고기한 내에 납부하지 않은 경우에는 미납세액에 미납기간 1일당 3/10000을 곱한 납부불성실가산세가 적용된다.

Ⅲ. 우리나라의 양도소득세 과세기준

양도소득세 과세기준에 관한 연구는 양도소득세 계산의 기초가 되는 양도가액과 취득가액을 정(定)하는 기준이 무엇인가에 관한 논의이다.

현행 우리나라 소득세법은 정부가 고시하는 ‘기준시가’를 기준으로 양도소득세를 과세하는 방법과 부동산 매매 당사자간에 이뤄진 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 과세하는 방법을 규정하고 있다.

여기에서는 우리나라 양도소득세 과세기준의 문제점을 도출하는 기초 자료로 활용하기 위해 현행 우리나라 양도소득세 과세기준에 대해 서술하고자 한다.

1. 기준시가과세 원칙

기준시가라 함은 토지․건물 등과 같은 양도소득세 고세대상자산을 양도한 경우 양도소득세 과세를 목적으로 자산의 양도가액과 취득가액을 계산할 때 기준이 되는 가액으로서 시장․군수․구청장․국세청장이 결정한 것 또는 소득세법에서 정한 바에 따라 평가한 것을 의미한다. 소득세법 제99조, 동법시행령 제164조~제165조


우리나라는 부동산(토지와 건물)의 양도에 대해 양도소득세를 과세함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액과 관계없는 기준시가에 의하는 방법을 원칙으로 채택하고 있다.

부동산 기준시가 필자 졸저(2005), 세금이 바로서야 국민이 편하다, 조세일보, p. 95


자산구분 적용기간
2005.1.1
~6.30
2005.7.1
이후
국세청고시가격이 있는 아파트
국세청고시가격
좌동
연립주택․다세대․단독․다가구 주택 등 국세청 고시가격이 없는 주택
토지 : 개별공시지가
건물 : 460,000/㎡을 기준으로 구조․용도 등을 감안하여 조정한 금액
건교부
고시가격 단독주택, 연립(165㎡ 이하), 다세대주택 676만 가구에 대한 제세(諸稅)부과기준이 되는 ‘공시가격’이 2005. 4. 30 사상 최초로 공시됐다. 지방세인 취득세, 등록세는 2005. 5. 1 이후 취득 분부터 공시가격이 적용된다, 국세인 양도소득세는 2005. 7. 1 이후 양도 분부터 공시가격을 적용하기 위해 소득세법 개정을 진행 중에 있다.

국세청고시가격이 있는 상업용 건물 및 오피스텔
국세청 고시가격
좌동
나대지, 국세청 고시가격이 없는 상업용 건물 및 오피스텔
토지 : 개별공시지가
건물 : 460,000/㎡을 기준으로 구조․용도 등을 감안하여 조정한 금액
좌동


2. 실가과세를 예외적으로 채택

우리나라는 정부가 고시하는 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 방법을 원칙으로 하면서 주로 투기억제 측면에서 실지거래가액에 의한 과세방법을 예외적으로 채택하고 있다. 현재 예외적인 방법인 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 경우를 보면 다음과 같다. 소득세법 제96조 제1항, 동법 시행령 제162조의 2


※ 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 경우 정부는 2006. 1. 1 이후 1세대 2주택자가 비거주주택을 양도하는 경우와 외지인이 소유하는 농지․임야․나대지 등을 양도하는 경우에도 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 임법을 추진 중에 있다.


(1) 고가주택기준(양도가액이 6억원을 초과하는 주택)에 해당하는 주택(부수되는 토지 포함)을 양도하는 경우

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 건물과 부수 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)를 양도하는 경우

(3) 미등기자산을 양도하는 경우

(4) 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 기준시가로 과세할 수 있다.

(5) 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음과 같은 기준의 하나에 해당하는 경우
① 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
② 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
③ 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우
④ 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
⑤ 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

(6) 양도자가 과세표준 확정신고기한 내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(7) 주택투기지역 및 토지투기지역으로 지정된 지역 내에 소재하는 부동산을 양도하는 경우

(가) 주택투기지역 지정요건
지정하는 날이 속하는 직전 월의 집값상승률(국민은행이 매월 발표)이 소비자물가상승률의 1.3배를 넘는 동시에 전국 집값상승률(또는 전국 2개월 평균 집값상승률)의 1.3배를 넘는 지역을 대상으로 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정

(나) 토지투기지역 지정요건
지정일이 속하는 분기의 직전분기 땅값상승률이 소비자물가상승률(분기)의 1.3배를 넘는 동시에 전국 땅값상승률(분기)의 1.3배를 넘거나 최근 3년간 전국 평균 땅값상승률을 넘는 지역을 대상으로 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정

(다) 2005. 5. 31 현재 주택투기지역 및 토지투기지역 지정현황
○ 주택투기지역 : 서울 강남구 등 37개 지역
○ 토지투기지역 : 서울 강남구 등 26개 지역

(라) 투기지역 내 소재주택 중 실가과세 대상에서 제외되는 소형주택
※ 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택은 다음의 소형주택에 해당하더라도 실가과세 대상임.
① 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고 양도당시 기준시가가 4천만원 이하일 것
② 연립주택․다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고 양도당시 기준시가가 1억원 이하일 것
③ 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 85제곱미터 이하이며 기준시가가 1억원 이하일 것

(8) 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우
※ 다음 요건을 갖춘 소형주택은 실가과세대상에서 제외된다.
① 2003. 12. 31 이전에 취득한 주택일 것
② 대지면적이 120㎡ 이하이고, 주택의 연면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우는 전용면적을 말함)이 60㎡ 이하일 것
③ 동 주택양도당시 기준시가가 4천만원 이하일 것
다만, 건축법 시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔과 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지 포함)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.
3. 동일 기준에 의한 양도차익 계산

양도가액과 취득가액은 동일 기준에 의하여 양도차익을 계산해야 한다. 소득세법 제100조 제1항
즉 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가를 적용해야 한다.

Ⅳ. 현행 양도소득세 과세기준의 문제점

1. 근거과세원칙에 위배

국세기본법 제16조는 국세부과의 원칙 중 하나로 근거과세를 규정하고 있다. 그 밖에 국세기본법에서 규정하고 있는 국세부과의 원칙은 실질과세(제14조), 신의․성실(제15조), 조세감면의 사후관리(제17조)가 있다.
정부가 납세자의 세금을 결정할 때에는 장부나 증빙서류를 근거로 해야 한다는 것이 근거과세의 기본정신이다. 양도소득세를 결정할 때에도 양도가격과 취득가격에 관련된 계약서, 영수증 등 증빙서류에 근거해야 한다.

어떠한 부동산 양도의 경우에도 양도자가 실지 취득한 가격과 실지 양도한 가격은 엄연히 존재한다. 그럼에도 불구하고 부동산 거래의 72%가 2004년 이루어진 부동산 거래로 양도세를 낸 사람은 87만명이었다. 이 중 고가주택, 투기지역내 거래 등으로 실거래가로 양도세가 부과된 경우는 24만명(28%)에 불과했다(조선일보, 2004. 5. 15, A2면).
실지거래가격과 관계없는 기준시가를 기준으로 양도소득세가 과세되고 있다는 것은 근거과세원칙에 어긋난다.

2. 공평과세원칙에 위배

양도소득세를 공평하게 과세하기 위해서는 과세대상자산을 취득하여 양도하는 과정에서 발생하는 양도소득을 사실대로 파악하는 것이 첫 단추이다. 그러나 현행 양도소득세제는 실지거래가액과 무관한 기준시가에 의한 과세를 원칙으로 함에 따라 근거과세와 공평과세가 원천적으로 불가능한 상태에 있다.

자산의 종류, 자산의 소재지 등에 따라 기준시가의 시가대비 현실화율이 다른 것도 공평과세에 걸림돌이다. 예를 들어 서울지역 소재 아파트의 경우 평균 현실화율이 80%에 달하나 실거래가 대비 기준시가 현실화율을 보면, 서울 강남구 압구정동 ○○아파트 50평형의 경우 현재 거래는 17억원에 형성되고 있으나, 기준시가는 10억4천만원으로서 실거래가 대비 기준시가 현실화율은 61.18%에 머무르고 있다. 또 서울 서초구 서초동 △△아파트 33평의 경우 현재 7억원에 거래되고 있으나 기준시가는 4억3천2백만원으로서 현실화율이 61.71%이며, 서울 강남구 개포동 ××아파트 10평형의 경우도 현재 3억1천2백만원에 시세가 형성돼 있으나 기준시가는 1억7천5백만원으로서 현실화율이 56.25%에 머무르고 있다. 국세청은 아파트의 경우 시가대비 기준시가 현실화율이 80%라고 발표하고 있는데, 위 사례를 볼 때 이에 훨씬 못 미치고 있는 것으로 분석되고 있다. 이는 최근 강남지역 집값이 급등한 데 원인이 있겠으나 그 동안 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못한 것도 주요 원인이 됐을 것이다.
, 지방소재 임야의 경우 현실화율이 20% 정도에 머무는 경우도 있는 것으로 분석되고 있다.

또 주로 투기억제를 위해 소득세법에서 투기거래로 규정하는 거래에 한하여 실가과세를 원칙으로 하는 것과 투기거래로 규정하고 있는 일부 부동산 거래에서 발생한 양도소득에 한하여 고율의 세율(1년 미만 보유 자산을 양도한 경우 50%의 단일세율 등)을 적용하는 것도 공평과세에 어긋난다. 투기소득이나 통상적인 소득이나 동일 금액인 경우 같은 구매력을 가진 소득이다. 그러므로 모든 양도세 과세대상 거래에 대해 동일 기준에 의해 양도차익을 계산하고 동일 세율을 적용하는 것이 공평하다.

우리나라의 경우 부동산소유가 일부 계층에 편중돼 있음을 감안할 때, 기준시가를 양도소득세 과세기준으로 하는 현행 양도소득세 과세방법은 토지와 주택 거래로 발생하는 불로소득을 조세로 흡수하는데 한계가 있다. 이는 빈익빈 부익부 현상과 국민 간에 위화감을 더욱 심
화시키는 요인으로 작용한다. 행정자치부에 따르면 지난해 종합토지세를 납부한 사람은 모두 1636만명으로 2조1168억원을 세금으로 냈다. 법인을 뺀 개인만 보면 1574만명으로 전체의 96.2%를 차지했다. 특히 세금을 100만원 이상 낸 고액납세자는 전체의 1.1%인 17만명이었다. 이들이 낸 종토세는 1조3075억원으로 전체 세액의 61.7%를 차지했다. 이를 근거로 지난 2년간 오른 땅값 차익 500조원을 환산하면 땅주인 전체(1636만명)로는 1인당 평균 3000만원 안팎의 이득을 가져가게 된다. 하지만 종토세 납부액을 기준으로 보면 △상위 1%(17만명)가 308조원 △차상위 11%(10만~100만원 세금납부자 179만명)가 113조원 △나머지(10만원 이하 1440만명)가 79조원의 차익을 나눠 갖는다. 상위 1%는 1인당 18억원씩 차익을 챙긴다는 계산이 나온다. 또 차상위 11%는 1인당 6300만원, 나머지 토지 소유자에게는 548만원씩이 돌아간다. 물론 땅이 없는 사람은 한 푼도 갖지 못한다(토지정의시민연대, 2004.2. 양극화 해소를 위한 토지정책방향).

※ 실제 매매 사례에 의한 과세기준별 세부담 분석

[사례1] 강남구 압구정동 ○○아파트 50평형
양도일자: 2005. 6. 12 취득일자:1996. 10. 1
(금액단위 : 천원)
구분
①실가과세시
②기준시가과세시
차이(①-②)
비율②/①
①양도가액
1,550,000
1,040,000
510,000
67.10
②취득가액
680,000
403,000
277,000
59.26
③필요경비 실가 과세시 필요경비는 취득세․농특세․등록세․교육세 등 취득관련 세금이 4.8%, 법무사 수수료 등 기타취득 관련비용이 1% 로서 취득가액의 5.8%를 계산한 것이며, 기준시가 과세시 필요경비는 취득당시 기준시가의 3%를 계산한 것이다.

39,440
12,090
27,350
30.65
④양도차익(①-②-③)
830,560
624,910
205,650
75.24
⑤장기보유
특별공제 보유기간은 9년7개월이며, 장기보유특별공제율은 양도차익의 15%임.

124,584
93,736
30,848
75.08
⑥양도소득금액(④-⑤)
705,976
531,174
174,802
75.24
⑦기본공제
2,500
2,500
0
100
⑧과세표준(⑥-⑦)
703,476
528,674
174,802
75.15
⑨세율 1세대 3주택이 아닌 자가 주택을 2년 이상 보유한 후 양도했을 경우의 세율임.

36%
36%

100
⑩양도소득세
235,161
143,432
91,729
60.99
⑪주민세
23,516
14,343
9,172
60.99
⑫부담세액계(⑩+⑪)
258,677
157,775
100,902
60.99


[사례2] 서초구 서초동 △△아파트 33평형
양도일자: 2005. 6. 10 취득일자:1999. 4. 6
(금액단위 : 천원)
구분
①실가과세시
②기준시가과세시
차이(①-②)
비율②/①
①양도가액
650,000
432,000
218,000
66.46
②취득가액
240,000
126,000
114,000
52.50
③필요경비
13,920
3,780
10,140
27.15
④양도차익(①-②-③)
396,080
302,220
93,860
76.30
⑤장기보유
특별공제
59,412
45,333
14,079
67.75
⑥양도소득금액(④-⑤)
336,668
256,887
79,781
76.30
⑦기본공제
2,500
2,500
0
100
⑧과세표준(⑥-⑦)
334,168
254,387
79,781
76.13
⑨세율
36%
36%
0
100
⑩양도소득세
102,210
73,489
28,721
71.90
⑪주민세
10,221
7,348
2,873
71,90
⑫부담세액계(⑩+⑪)
112,431
80,837
31,594
71.90


[사례3] 강남구 개포동 ××아파트 10평형
양도일자: 2005. 5. 30 취득일자: 2000. 8. 21
(금액단위 : 천원)
구분
①실가과세시
②기준시가과세시
차이(①-②)
비율②/①
①양도가액
312,000
175,500
136,500
56.25
②취득가액
103,000
87,500
15,500
84.95
③필요경비
5,974
2,625
3,349
43.94
④양도차익(①-②-③)
203,026
85,375
117,651
42.05
⑤장기보유
특별공제 1세대 3주택 이상 소유자가 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제가 배제됨(소득세법 제95조 제2항]

0
0
0

⑥양도소득금액(④-⑤)
203,026
85,375
117,651
42.05
⑦기본공제
2,500
2,500
0
100
⑧과세표준(⑥-⑦)
200,526
82,875
117,651
42.05
⑨세율 1세대 3주택 이상 소유자가 주택을 양도한 경우 60%의 단일 비례세율이 적용됨.

60%
60%
0
100
⑩양도소득세
120,315
49,725
70,590
41.33
⑪주민세
12,031
4,972
7,059
41.33
⑫부담세액계(⑩+⑪)
132,346
54,697
77,649
41.33


[분석]
(1) 실가대비 기준시가 현실화율 분석

국세청이 최근(2005. 5. 2) 고시한 아파트 기준시가가 시가를 어느 정도 반영하고 있는지에 대해 분석한 바, 서울 강남구 압구정동 ○○아파트 50평형의 경우 실거래가는 15억 5천만원이나 기준시가는 10억 4천만원으로서 실거래가 대비 기준시가 현실화율은 67.10%이다, 그리고 서울 서초구 서초동 △△아파트 33평형의 경우도 실거래가 대비 기준시가 현실화율이 66.46%이며, 서울 강남구 개포동 ××아파트 10평형의 경우도 실거래가 대비 기준시가 현실화율이 56.25%로서 평균 현실화율이 63.27%에 머물고 있다.

실거래가 대비 기준시가 현실화율이 평균 63.27%에 머무르고 있는 것은 최근 강남지역의 집값 급등이 주요 원인이겠으나, 그 동안 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못했다는 분석도 가능하다. 이는 기준시가를 기준으로 양도소득세를 과세하는 방법은 토지와 주택거래에서 발생하는 불로소득을 세금으로 환수하는데 한계가 있음을 보여주는 것이다.

(2) 세부담 분석

서울 강남구 압구정동 ○○아파트 50평형의 경우 실거래가에 의한 양도소득세(주민세 포함이며 이하 같음)는 258백만원이나, 기준시가에 의한 양도소득세는 157백만원으로서 실가에 의한 양도소득세의 60.99%에 불과하다. 그리고 서울 서초구 서초동 △△아파트의 경우도 기준시가에 의한 양도소득세가 실가에 의한 양도소득세의 71.90%이며, 서울 개포동 ××아파트 10평형의 경우도 기준시가에 의한 양도소득세가 실가과세에 의한 양도소득세의 41.33%에 지나지 않는다.
이는 기준시가가 시가를 제대로 반영하지 못하기 때문에 일어나는 현상으로서 공평과세원칙에 어긋나며 부동산투기억제에 제대로 대처하지 못하는 것이다.

3. 조세의 기본목적에 어긋나는 세제

조세가 존재하는 목적은 납세자의 재산권을 보호하면서 국가와 지방자차단체가 필요로 히는 재정수입을 충실히 확보하는데 있다.

양도소득세제를 주로 투기억제 목적으로 운영하는 것은 조세의 기본목적에 맞지 않는다. 그러므로 원칙적인 양도소득세 과세기준을 기준시가로 하면서 예외적으로 법에 규정한 투기거래에 한정하여 실가로 하는 것은 양도소득세제를 재정수입 확보에 충실하게 운영하는 것이 아니다. 2003년 회계연도 중 양도소득세 부과액은 3조6천억원으로서 총 국세 징수액 107조원 대비 3.4%에 불과하다. 토지와 주택 가격 상승으로 부동산소유자에게 막대한 불로소득이 있었음에도 양도소득세 부과액이 미미한 것은 광범위한 비과세 감면과 양도소득세 과세기준인 기준시가가 실거래가를 제대로 반영하지 못한 것이 주요원인인 것으로 보인다.


4. 정부정책 수립에 필요한 자료 확보에 지장

실지거래가액은 부동산정책을 비롯한 정부의 각종 정책을 수립하고 집행하는 기본 자료이다. 양도소득세 과세기준을 기준시가에 의한 과세를 원칙으로 하는 것은 정부가 거래 당사자간에 성립하는 실지거래자료 파악을 극히 어렵게 한다. 이는 정부로 하여금 효율적인 부동산정책 수립을 어렵게 하는 것이다.

5. 부동산거래의 투명성제고에 역행

기준시가를 원칙으로 양도세를 과세하는 방법은 대부분 양도소득세 과세에 있어 실거래가를 과세기준으로 삼지 않기 때문에 납세자가 상대방의 이중계약서(다운계약서) 부동산 양도자와 양수자는 거래의 쌍방으로서 실지거래가액을 알고 있지만, 양도자는 현행 양도세액이 기준시가 결정원칙에 따라 계산되므로 검인계약서상에 기입되는 거래가액에 무관심하게 된다. 한편 양수자는 취득세․등록세의 부담을 줄이기 위해 과소 신고를 하더라도 향후 해당 부동산을 양도할 때에 종전의 신고가액이 활용되지 않으므로 과소 신고할 유인이 커진다. 이러한 문제가 발생하는 것은 지방세 세무행정당국이 신고한 취득세 및 등록세의 과세표준인 ‘취득 및 등록당시의 가액’이 ‘사실상 취득가액’ 또는 ‘실지거래가액’인지를 세무조사할 수 없도록 현행 지방세법이 규정하고 있기 때문이다. 따라서 다운계약서 작성이 공공연한 사실인 이상 사실상의 취득가액으로 신고하도록 유도하고, 허위 신고시 추징할 수 있도록 세무조사를 하기 위해서는 지방세법 제111조 2항을 개정하는 것이 필요함(노영훈, 2003. 12, 실지거래가격 신고에 따른 적정세율 추정 및 제도적 실행방안, 한국조세연구원).
작성요구에 쉽게 응하게 된다. 양도소득세 과세기준을 기준시가를 원칙으로 하는 양도소득세제는 부동산 거래의 투명성 제고에 역행하는 세제(稅制)다.

Ⅴ. 양도소득세 과세기준의 개선방안

위에서 검토한 바와 같이 현행 세법이 원칙적인 양도소득세 과세기준을 실지거래가격과 동떨어진 기준시가로 정함에 따라 세제 운영상 그리고 정부 정책 수립상 여러 가지 문제점이 발생하고 있다.

양도소득세 과세기준을 기준시가원칙으로 함으로서 발생하는 대부분문제점은 실가원칙으로 전환함으로서 해소할 수 있다.

그러나 언제, 어떤 방법의 실가과세로 전환할 것인가와 실가과세를 효율적으로 정착시키기 위해 실가과세 전환 전과 전환 후에 정부 당국이 해야 할일이 무엇인가에 대한 충분한 검토가 필요하다. 이하 이에 관한 주요 사항에 대해 논의 하고자 한다.

1. 실가과세를 위한 시스템 구축

양도소득세를 실가로 과세하기 위해서는 정부가 실가를 파악할 수 있는 시스템을 구축하는 것이 선결과제다.

현재 정부는 부동산 거래 현장에서 이뤄지는 실지거래가격을 파악할 수 있는 시스템을 전혀 갖추지 않고 있다. 현재 부동산거래와 관련해 정부에 제출되는 유일한 자료는 검인계약서이다. 이 검인계약서는 대부분 당사자간에 담합으로 이중계약서를 작성, 사실과 다른 거래금액이 기재된 허위계약서가 시․군․구에 제출되고 있어 실지거래금액 파악에 전혀 도움이 되지 않는다.

국회에 계류 중인 부동산중개업법에서 부동산중개인에게 실지거래금액 보고의무를 부여하고 있지만 법에 규정하는 것으로 그 효과가 제대로 나타날지는 의문이다.

실가과세가 정착되고 성공하기 위해서는 양도자와 취득자가 실가를 들어내더라도 실가과세가 정착되는 일정기간 동안 세부담이 급격히 증가하지 않도록 완충장치를 두는 것이 바람직하다. 세부담 완화방안으로 전면적인 실가과세전환일 이전에 취득한 부동산에 대해서는 실가과세로 늘어나는 세액(실가과세와 기준시가 과세와의 차액)의 일부를 세액공제해 주는 방안을 도입할 것을 제안한다.

그리고 양도가액을 축소해 신고하거나 취득가액을 높여서 신고하는 불성실신고자는 세액공제를 배제해 성실신고를 유도해야 한다.

2. 1세대 1주택과 자경농지도 실가신고 대상에 포함

현재 비과세되는 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지는 양도소득세 신고의무가 없다. 양도소득세가 과세되는 자산보다 상대적으로 실가가 노출되지 않고 정부의 실가 관리가 어렵게 돼 있다. 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지가 부동산에서 차지하는 비중을 무시하고 양도소득세제와 부동산정책을 논하는 것은 무의미할 정도다.

전문가들은 연간 거래되는 토지(주택부속토지 포함)의 85%가 1주택 또는 자경농지 등 비과세 대상에 해당하는 것으로 추산하고 있다. 주택비과세의 경우 주택에만 해당된다고 보기 쉽지만 주택이 깔고 앉은 땅(부속토지)이 한 묶음으로 보유․이용․거래된다는 점에서 결국 토지문제에 가깝다. 실제로 주택이 들어선 토지는 건물바닥면적의 10배(도시지역은 5배)까지 부속토지로 인정돼 함께 비과세된다. 이러다 보니 세금걱정 없이 집을 사면서 덤으로 땅을 사는 경우가 허다하다. 땅값이 더 문제다, 2005. 6. 9, 한국경제, A7면,


비과세되는 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지도 실거래가 신고대상에 포함하고 실거래가로 신고한 자만 비과세하거나 허위 신고한 부분에 대해서는 비과세를 적용하지 않는 등 실가신고를 유도하는 제도를 도입하는 방안을 강구하는 것이 바람직하다. 한국조세연구원, 노영훈 연구위원도 ‘실지거래가격 신고에 따른 적정세율 추정 및 제도적 실행방안’에 관한 연구에서 비과세되는 1세대 1주택과 8년 자경농지도 실거래가 신고대상에 포함해야 한다는 주장을 하고 있다.


3. 실가신고 자료의 누적관리체제 구축

부동산거래와 관련된 자는 양도자와 취득자가 있고, 관련된 세금은 양도소득세, 취득세․등록세가 있다. 양도소득세는 양도자가 부담할 세금이고 취득세와 등록세는 취득자가 부담할 세금이다.

양도자는 양도가액을 줄이려는 유인을 갖고 있을 것이고, 취득자는 취득부동산을 양도할 때를 대비해서 실지취득가액을 유지하려는 유인을 가짐과 동시에 취득세와 등록세를 줄이기 위해서 거래가액을 낮추려는 유인을 갖게 될 것이다. 정부가 부동산 실거래가를 꾸준히 관리하고 이를 제세 부과에 철저히 활용함으로서 이러한 유인이 현실화되는 것을 줄일 수 있을 것이다.

실거래가 관리를 확실히 하기위해서 부동산 취득가액을 취득등기시 등기부에 기재하고 이를 제세 부과기준으로 활용하는 방안을 제안한다.

4. 제세(諸稅)부과기준의 통일

현행 부동산거래에 관련된 세금인 양도소득세는 기준시가과세를 원칙으로 하고, 예외적으로 실가를 과세기준으로 한다. 취득세와 등록세는 취득자의 신고가액에 의한 과세를 원칙으로 하고 신고가액이 과세시가표준액보다 낮을 경우에는 지방세법에서 정하는 과세시가표준액을 과세기준으로 한다.

이와 같이 부동산 거래관련 세금의 과세기준이 서로 다름에 따라 과세의 공평성이 떨어지고 실거래가액 파악에 장애요인으로 작용한다. 그러므로 양도소득세와 취득세․등록세의 과세기준을 실거래가로 통일해 공평과세를 실현하고 세제 운영과 부동산정책 수립에 효율성을 기하는 것이 바람직하다.

5. 세율인하 문제

양도소득세 과세기준을 실가과세 원칙으로 전환함과 동시에 여당을 비롯한 정치권에서 세율인하를 주문하고 나섰고, 여기에 한나라당은 양도소득세율 인하 법안을 국회에 제출했다. 정부도 양도소득세 과세기준을 실가원칙으로 전환하는 것을 전제로 양도소득세율 인하에 동의하는 자세를 보이고 있다.

그러나 실가과세 도입을 계기로 영도소득세율만을 인하하는 것은 바람직하지 않다. 양도소득세도 소득세이기 때문에 양도소득세율은 근로․사업 등 종합소득세율과 연계해 검토할 문제지 양도소득세율만을 가지
고 논의할 대상이 아니다. 우리나라 소득세율이 OECD 국가 평균에 비해 높지 않은 점, 자영업자의 과세표준이 현실화 되지 않은 점 등을 감안할 때, 세율인하 논의는 자영업자의 과표 현실화 등 세율인하 여건이 조성된 이후에 논의하는 것이 바람직하다.


양도소득세 과세에 실가과세원칙을 도입하면 전반적으로 양도소득 과세표준이 늘어나고 납세자의 세부담이 늘어나게 돼 있다. 양도소득세율 인하요인이 생기는 것이다. 하지만 자영업 등 사업소득 과세표준이 늘어나지 않는 상황에서 소득세율을 전반적으로 인하하기는 곤란한 상황임을 고려해야 한다. 그러므로 양도소득세 과세기준을 실가로 전환함으로 인해 늘어나는 세부담은 양도소득세에 세액공제제도를 도입해 해결하는 것이 바람직하다.

Ⅵ. 결론 및 향후 연구과제

정부는 내년에 관련법을 개정하고 제도를 정비해 2007년부터 양도소득세 과세기준을 실가과세 원칙으로 바꾼다는 계획이다. 양도소득세 과세기준을 현행의 기준시가원칙에서 실가원칙으로 전환하게 되면 근거과세와 공평과세를 실현할 수 있으며, 부동산거래의 투명성이 제고되고, 효율적인 정부정책 수립을 위한 실거래자료를 수집할 수 있기 때문에 바람직한 정책전환이라고 평가할 수 있다.

아무리 바람직한 정책도 도입 시기를 잘 선택하고 사전준비를 철저히 해야 성공할 수 있다. 정부는 양도소득세 과세기준을 실가과세원칙으로 전환하기 전에 주변제도의 정비, 납세자가 순응할 수 있는 세부담 경감장치 마련 등 사전준비에 만전을 기해야 한다. 그리고 현재 우리나라 경제가 어려운 시기에 있다는 점도 고려 대상이다. 특히, 우리나라 경제성장의 17% 정도를 점유하고 있는 건설경기가 침체기에 있다는 점도 양도소득세 실가전환에 걸림돌이 되고 있음을 간과해서는 안 된다.

내년에는 양도소득세 과세기준을 실가원칙으로 전환하기 위한 논의가 본격화 될 것이다. 양도소득세 과세기준 변경은 국민의 재산형성 및 세부담에 막대한 영향을 미친다. 그리고 기준시가를 원칙으로 한 양도소득세 과세가 22년 동안 유지돼 왔다. 정부가 이러한 점을 감안해 공청회 개최로 전문가의 의견을 수렴하는 등 충분한 시간을 갖고 연구 검토해 국민이 무리 없이 순응해 정착할 수 있는 양도소득세 실가과세방안을 도입하는 것이 무엇보다 중요한 과제다.
※ 참고문헌

1. 김영중․임종은(2005), 소득세법의 이해와 실무, (주)영화조세통람.

2. 노영훈(2003), 실거래가격 신고에 따른 적정세율 추정 및 제도적 실행방안, 한국조세연구원.

3. 오정웅(1994), 詳解 재정학, 세경사.

4. 정병용(2003), 양도소득